Kira sözleşmesinin en çok üzerinde durulan unsurlarından biri kira bedelidir. Hukukumuzda sözleşme serbestisi gereğince taraflar yani kiracı ve kiraya veren, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler fakat sözleşmenin yenileneceği dönemlerle ilgili bazı sınırlamalar kanunda düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen karşılıklı ve sürekli edimli bir sözleşme türü olduğundan kaynaklı kiracının da kiraya verene karşı birtakım yükümlülükleri mevcuttur. Kiracının, kiraya verene karşı en önemli borcu kira bedelini ödeme yükümlülüğüdür.

Türk Borçlar Kanunu madde 138’e göre "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır."

Uyarlama davası sadece kira bedelinin indirilmesine ilişkin olmak zorunda değildir. Kira sözleşmesinin askıya alınması, vade verilmesi veya taksitlendirme şeklinde de uyarlama yapılabilir.

Uyarlama davası açabilmek için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Geçerli bir kira sözleşmesinin yanında sözleşmenin yapıldığı anda taraflarca beklenmeyen ya da gerçekleşmesi öngörülemeyecek boyutta olan olağanüstü bir durumun oluşması gerekir. Bu olağanüstü halin sorumlusu borçlu olmamalıdır ve borçlu bu olağanüstü halden dolayı aşırı ifa güçlüğüne düşmelidir.

Kira sözleşmesinin uyarlanması davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Uyarlama davasının açılabilmesi için yukarıda sayılan hallerin oluşması durumunda hak kaybının yaşanmaması adına derhal dava açılmalıdır.

Kiracı, kira bedelini öderken dava açma hakkını saklı tuttuğu müddetce uyarlama davası açabilecektir. Sonuç olarak kiracının ödeme yaparken uyarlama davası açabilmesi için , bu yönde bir ihtirazi kayıtta bulunmuş olması gerekmektedir.Uyarlama davası herhangi bir süreye bağlı olmamakla birlikte ihtar gerekmeksizin şartlar gerçekleştiğinde açılabilecek bir davadır.

Uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilir. Örneğin, kira sözleşmesinde yıllık artış %25 olarak belirlenmişse de zaman içerisinde meydana gelen ekonomik dalgalanmalar nedeniyle hayat şartlarının zorlaşması sonucunda kira artırımının son derece düşük kalmış olması nedeniyle kira bedeline artış talep edilmesi uyarlama davası konusu oluşturacaktır.

Uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira uyarlama davası geleceğe etkili olacak şekilde açılır. Dava tarihinden önce ödenen kira bedelleri için uyarlama talep edilemeyecektir.

Bu hususla alakalı; Yargıtay 13.HD‘si 22.03.2001 tarihinde “. Uyarlama kira bedeline ilişkin olup sözleşmenin diğer koşullarını ortadan kaldırmaz. Uyarlama dava tarihinden geriye doğru uygulanmaz. Davanın reddi gerekir.” şeklinde karar vermiştir (2001/1979 E. ve 2001/2831K.).